인터뷰 - 법무법인 덕수 이강훈 변호사
성균이는 2016년 10월 30일에 집주인과 보증금 1억 원의 2년 전세 계약을 체결했다. 이후 묵시적 갱신으로 성균이는 전세 계약을 한 번 연장했다. 2020년 7월 20일, 집주인은 성균이에게 전세 보증금을 1억 2000만 원으로 올릴 것을 요구하며 동의하지 않을 시 계약을 갱신하지 않겠다고 말했다. 성균이가 이를 거절하자 집주인은 제3자와 매매 계약을 체결했다. 성균이는 임대차 3법을 통해 어떻게 보호받을 수 있을까?
Q. 이미 묵시적 갱신으로 한 번 계약을 연장한 성균이가 계약갱신청구권을 행사할 수 있나요?
A. 할 수 있습니다. 이전에 계약갱신청구권을 행사한 것이 아니라면 거주한 기간과 갱신 횟수에 관계없이 성균이는 계약갱신청구권을 한 번 행사할 수 있습니다.
Q. 성균이가 계약 갱신 요구를 하기 전에 집주인이 먼저 갱신을 거절하면 계약 갱신을 할 수 없나요?
A. 집주인이 계약 갱신을 거절했다는 사실보다 거절 사유의 정당성이 더 중요합니다. 집주인이 성균이의 계약 갱신 요구 이전에 갱신을 거절하더라도 성균이는 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 하지만 집주인이 제시한 거절 사유가 적법하면 계약갱신청구권을 행사해도 이를 거절할 수 있습니다.
Q. 성균이의 계약 갱신 요구를 통해 전세 계약이 연장되면 무조건 2년을 더 살아야 하나요?
A. 아닙니다. 전세 계약이 2년 연장되더라도 이를 중도에 해지할 수 있습니다. 성균이가 계약을 해지하고 싶다는 의사 표시를 하면 3개월 후 계약 해지 효과가 발생합니다. 단 집주인은 계약을 해지할 수 없습니다. 하지만 집주인이 보증금 반환 등 대처할 시간이 필요하므로 미리 집주인에게 얘기하는 것이 좋습니다.
Q. 집주인이 제3자와 이미 매매 계약을 체결한 경우 성균이는 계약갱신청구권을 행사할 수 없나요?
A. 성균이의 경우 집주인이 매매 계약을 체결한 날짜가 임대차 3법 시행 전이므로 제3자가 실거주 목적으로 주택을 매수했다면 계약 갱신 거절 사유로 볼 수 있습니다. 그러나 만약 집주인이 법 시행 이후에 제3자와 매매 계약을 체결했다면 거절 사유에 해당하지 않습니다. 따라서 성균이가 계약갱신청구권을 행사할 시 원칙적으로 집주인은 계약 갱신을 거절할 수 없습니다.
Q. 임대차 3법 시행 이후 집주인이 계약 만료를 남겨두고 실거주 목적의 제3자와 매매 계약을 체결하면 성균이는 계약갱신청구권을 행사할 수 있나요?
A. 성균이가 계약갱신청구권을 집주인에게 행사했을 때 집주인에게 정당한 거절 사유가 없었다면 이미 갱신이 예정된 주택을 제3자가 산 것이기 때문에 집주인의 지위를 이어받은 것으로 봐야 합니다. 하지만 성균이가 계약갱신청구권을 행사하지 않은 상황에서 매매 계약을 체결했다면 새로운 임대인이 된 제3자가 실거주를 이유로 성균이의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
Q. 집주인이 전세 계약을 월세로 전환하자고 요구하면 성균이는 받아들여야 하나요?
A. 성균이가 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 한 받아들이지 않아도 됩니다.
Q. 집주인이 1년에 한 번씩 임대료를 5% 인상할 수 있나요?
A. 아닙니다. 계약을 체결한 뒤 1년 후에 집주인이 임대료 5% 인상을 요구해도 성균이는 거절할 수 있습니다. 물가 변동이나 조세 변동 등 대폭적인 경제사정에 변동이 없는 한 임대료 인상 청구를 받아들인 선례가 없습니다. 반대로 성균이가 임대료 인하를 요구할 수도 있지만 마찬가지로 법원에서의 선례가 없습니다.
Q. 1년에 한 번씩 임대료를 5% 인상하는 계약을 체결했을 경우에는 어떻게 되나요?
A. 계약은 무효가 됩니다. 원칙적으로 인정하는 것은 2년마다 5%의 임대료 인상입니다. 임대와 관련된 비용의 변동 혹은 대폭적인 경제사정의 변동으로 증감청구권을 행사할 수 있지만 이는 상당히 예외적인 경우입니다.
Q. 계약을 갱신할 때 집주인과 성균이가 임대료 인상에 합의하지 못하면 어떻게 정해지나요?
A. 제일 중요한 것은 합의입니다. 임대차 3법의 목적은 임대인과 임차인이 대등한 지위에서 합의를 통해 임대료를 정하도록 하는 것이기 때문입니다. 따라서 집주인과 성균이가 최대한 원만한 합의를 위해 노력하는 것이 가장 바람직합니다. 다만 합의가 안 됐을 때는 임대차분쟁조정위원회를 거칠 수 있으며 조정이 되지 않는다면 민사소송까지 갈 수 있습니다.