전문가와 함께 알아본 계약 유의사항
계약 시 임차인으로서의 권리 확보를 우선해야
학교 주변 원룸을 구할 때 얻을 수 있는 정보가 적어 인터넷에 계약 시 주의사항을 검색해 본 경험이 한 번쯤 있을 것이다. 안전하고 똑똑하게 집을 계약하려면 어떻게 해야 할까? 법무법인 로윈 조세영 변호사와 함께 단계별 계약 절차에 따라 살펴보자.
계약 전 단계
⓵ 공인중개사무소 정상 등록 여부 확인
공인중개사무소는 전체 계약을 주관하는 업체이기에 중요도가 높다. 정상 영업하는 듯하나 실제로는 무허가거나 영업이 정지된 공인중개사무소도 있으니 주의해야 한다. 국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr)에서 ‘부동산 중개업 조회’를 통해 공인중개사를 비롯한 중개보조원과 사무소가 정상적으로 등록됐는지 확인하면 된다.
⓶ 적정 시세 파악
빌라나 신축 건물의 경우 시세정보가 적어 보증금 사기 위험성이 크다. 가장 간편하게는 국토교통부 실거래가 정보시스템(rt.molit.go.kr)이나 네이버 부동산, 직방 등의 부동산 전문 사이트를 참고해 시세를 파악할 수 있다. 또한 ‘안심전세 앱’을 활용하거나 인근 공인중개사무소에 방문해도 된다. 만일 공인중개사무소를 방문할 경우, 한 곳의 말만 믿기보다 여러 군데 돌아다녀 보고 적정 시세를 알아보자.
⓷ 임대인 세금체납 여부 확인
임대인의 재무 정보를 통해 그가 보증금 반환 능력이 있는지를 판단해야 한다. 주택이 경매에 넘어가게 되면 임대인의 미납세금이 보증금보다 우선 변제될 수 있기 때문이다. 국세 및 지방세 완납증명서를 임대인에게 요청하거나 안심전세 앱으로 임대인의 세금체납 여부를 확인할 수 있다.
계약 단계
⓵ 임대인 신분 확인
계약 당사자가 임대인 본인인지 대리인인지 확인해야 한다. 본인 계약일 경우 신분증을, 위탁 계약일 경우 이를 증명할 수 있는 위임장이나 인감증명서를 반드시 점검하자.
⓶ 주택임대차표준계약서 사용
주택임대차표준계약서를 통해 임차인의 권리를 확보하는 데 도움을 받을 수 있다. 선순위 *권리관계 등의 내용도 포함돼 있어 임차인이 자칫 넘어갈 수 있는 항목을 계약 전에 확인할 수 있기 때문이다. 또한 임차 주택이 경매로 넘어갈 경우 채권을 우선 변제받을 수 있는 권리인 우선변제권과 대항력의 확보 등 임차인의 권리를 지키는 방법도 상세히 나와 있다. 계약서 양식은 국토교통부 부동산거래관리시스템 사이트(rtms.molit.go.kr)에서 다운받을 수 있다.
계약 후 단계
⓵ 전입신고와 확정일자 받기
이사 후 14일 이내 전입신고는 법적 의무이며 대항력 확보를 통해 임차인의 보증금을 보호하는 역할을 한다. 이후 확정일자까지 받아야 우선변제권이 확보되고 임차인의 권리를 보호할 수 있다. 확정일자 신고를 위해서는 임대차계약서 사본이 필요하다. 관할 주민센터를 방문하거나 온라인으로 신고할 경우 전입신고는 정부24 사이트(www.gov.kr), 확정일자는 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)를 이용하면 된다.
⓶ 권리관계 재확인
계약 이후에도 등기부등본을 발급해 권리관계에 변동된 사항이 있는지 다시 한번 확인하자.
조 변호사는 “최근 청년들의 전세 사기 피해가 증가하고 있다”며 “이러한 절차를 따르는 일이 조금은 번거로울지라도 임차인으로서의 권리를 확보하는 데 도움이 될 것”이라고 덧붙였다.
◆권리관계=법률상 의무를 강제할 수 있는 관계.